jeudi, février 06, 2014

3 étapes dans la phase active de la procédure collective du bail commercial

Dans la phase active de la procédure collective, trois étapes peuvent être envisagées.
Les conditions de la poursuite du bail commercial.


Conformément aux dispositions de l’article L 622-13 du Code de commerce, le paiement doit se faire normalement, selon les termes du bail.

Comme déjà évoqué, lorsque la procédure collective est ouverte dans le cours d’un terme de loyer déjà facturé, il convient de proratiser pour, d’une part déclarer au passif les loyers afférents à la période antérieure à la procédure collective et, d’autre part, réclamer directement à l’administrateur le paiement des loyers afférents aux termes postérieurs au jugement d’ouverture. Par la suite il convient d’adresser régulièrement aux échéances prévues par le bail les appels de loyer au débiteur ou à l’administrateur, selon le cas.

L’ensemble des autres clauses et conditions du bail s’appliquent naturellement, sous la seule réserve que le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail pour défaut d’exploitation des locaux (art. L 622-14 du Code de commerce).

Les conditions de la résiliation du bail commercial par l’administrateur
Le Code de commerce dispose que le bail peut être résilié à tout moment par l’administrateur (article L 622-14, 1°). Dans ce cas, aucune des prescriptions du statut des baux commerciaux (congé, durée de préavis et échéance triennale) n’est à respecter, le bailleur devant se contenter de déclarer, au passif de la procédure, les éventuels dommages et intérêts résultant de cette résiliation en dehors du cadre normal. Évidemment, les chances de recouvrer ces dommages et intérêts sont extrêmement réduites quand on sait que les créanciers chirographaires ne sont quasiment jamais désintéressés à l’issue de la procédure, le bailleur ne disposant pas de privilège sur une créance de dommages et intérêts, à l’inverse de la créance de loyers antérieurs qu’il aurait déjà déclarée.

Les conditions de la résiliation du bail commercial par le bailleur
Deux causes de résiliation peuvent être invoquées par le bailleur : la résiliation pour défaut de paiement ; pour une infraction aux clauses et conditions du bail en dehors du paiement (sous la réserve du défaut d’exploitation des locaux, comme évoqué précédemment).

En cas de défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, contrairement aux autres contrats, pour lesquels le Code de commerce prévoit une résiliation de plein droit sur simple mise en demeure (art. L. 622-13 III 2ème), il n’est prévu aucun mécanisme de ce type. L’article L 622-14 du Code de commerce rappelle simplement que le bailleur peut demander la résiliation ou faire constater celle-ci. Dans ce cas, la constatation interviendra nécessairement sur la base de la clause résolutoire insérée au contrat, donc après expiration du délai d’un mois suivant signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Outre ce délai imposé par le statut des baux commerciaux, le bailleur devra également respecter le délai de l’article L 622-14 qui prévoit que la demande de constat d’acquisition de la résiliation ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective. Ainsi, le preneur bénéficie d’office d’un délai de grâce de trois mois paralysant toute action du bailleur.
Au surplus, l’administrateur pourra toujours solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement ; la Cour de Cassation jugeant que ces dispositions s’appliquent également en cas de procédure collective.

Le bailleur pourra aussi réclamer la résiliation du bail ou faire constater l’acquisition de la résiliation pour tout autre motif en dehors de celui du défaut de paiement. Dans ce cadre les dispositions classiques s’appliquent en la matière, sous la réserve naturellement de mettre en cause les organes de la procédure.
Encore une fois, la plus grande vigilance s’impose dans le suivi de la relation contractuelle avec un locataire en procédure collective. Elle doit naturellement se poursuivre lors du dénouement de cette procédure, qui sera abordé dans le dernier article consacré à cette thématique.

lundi, février 03, 2014

Fraude à la société-écran d'un locataire qui en détient le capital

La loi de financement de la sécurité sociale [LFSS] contient (notamment) deux dispositions relatives au logement. Objectif : faire cesser la triche et les abus.
L’article 85 supprime les aides au logement pour les locataires qui ont un lien direct ou indirect avec le propriétaire. Il s’agit de faire échec à la perception d’allocation logement par le locataire d'un bien alors qu’il en est propriétaire (ou un membre de sa famille) par l'intermédiaire de parts sociales. Terminée, donc, la société–écran dont le locataire détient le capital tout en percevant une aide de l’Etat pour payer son loyer.

L’article suivant (86) s’attaque aux comportements qui visent à obtenir d’un organisme public ou assimilé, une allocation, une prestation, un paiement ou un avantage indu. Fausse déclaration = deux ans d'emprisonnement + 30 000 € d'amende, escroquerie = 7 ans + 750 000 € d'amende, cumulables avec les pénalités prévues pour obtenir, notamment, le versement des aides au logement...

Des sociétés de famille, d’accord. Aux frais de l’Etat, pas d’accord. Un décret est annoncé pour amoindrir la portée de l’interdiction de l’article 85.

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