samedi, novembre 02, 2013

Bail commercial: départ à la retraite du locataire

I - LE PRINCIPE

Afin de ne pas pénaliser le départ à la retraite des commerçants exploitant un fonds de commerce, la Loi accorde à ces derniers deux prérogatives particulières :

• mettre fin au bail à tout moment sans attendre l’expiration d’une période triennale, (art L. 145-4 du Code de commerce), appelé en pratique congé-retraite ;
• céder le droit au bail pour une autre activité que celle autorisée dans le bail (art. L145-51 du Code de commerce), appelé en pratique cession-déspécialisation ;
Ces mesures bénéficient aux personnes physiques et par extension à l’associé unique d’une EURL et au gérant majoritaire d’une SARL depuis au moins deux ans.

A noter : la loi en ouvre également le bénéfice aux commerçants admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de leur régime social.

II - LES FORMALITES

Dans le cadre d’une résiliation du bail (congé retraite) :

Le preneur doit :

· signifier son congé par acte d’huissier en respectant un préavis d’au moins 6 mois pour une fin de trimestre civil (art. L. 145-9 du Code de commerce) ; le locataire n’est donc plus tenu par les échéances triennales du bail et peut donner congé à tout moment.

• justifier qu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite. A noter: le preneur qui donne congé renonce à toute indemnité d’éviction et à tout droit ; les aménagements réalisés deviennent la propriété du bailleur selon les termes du bail et donc le plus souvent sans indemnité.

Dans le cadre d’une cession de droit au bail (cession déspécialisation):

Le preneur doit :

• signifier par acte d’huissier de justice aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce et au propriétaire son intention de céder son droit au bail en précisant la nature des activités nouvelles envisagées ainsi que le prix proposé. Il n’a aucune obligation de mentionner le nom de l’acquéreur. A noter: cette mesure ne dispense pas le locataire de respecter les autres clauses du bail et notamment celle d’exploiter les lieux loués jusqu’au jour de la cession, après avoir demandé la liquidation de sa retraite.

Le bailleur aura alors un délai de 2 mois pour, alternativement :

• ne rien faire. Si à l’expiration du délai, le bailleur conserve le silence, il est réputé avoir donné son consentement purement et simplement.
• accepter la cession proposée et le bail se poursuivra au profit du nouveau preneur aux mêmes conditions et au même loyer (au moins dans l’immédiat). Seule l’activité sera changée.

Toutefois, la question de savoir si le nouveau bailleur peut demander au nouveau locataire, en contrepartie, une indemnité ou une révision du loyer, n’a pas été réglée par le législateur. La jurisprudence (CA Paris) qui l’avait d’abord admis a ensuite exclu cette possibilité. Mais, plus tard, l’acceptation par le bailleur des nouvelles activités pourra être prise en compte parmi les motifs de déplafonnement de loyer lors du renouvellement du bail qui aura lieu au profit de l’acquéreur.

• soit exercer son droit de préemption et racheter le droit au bail au preneur pour le prix proposé ;
• soit contester les nouvelles activités indiquées mais il devra alors saisir le tribunal de grande instance pour régler le litige et justifier de l’incompatibilité des activités avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. A utiliser avec parcimonie pour le bailleur, car au cas où le Tribunal jugerait l’opposition du bailleur injustifiée, il pourrait le condamner à verser des dommages et intérêts au locataire en réparation du préjudice causé par l’impossibilité de la cession pouvant aller jusqu’à une indemnité d’éviction (Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er avril 2008).

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