samedi, juin 23, 2012

Les adaptations du règlement de copropriété votés à l'article 24

La nécessité d'un vote à l'unanimité en assemblée générale pour certaines décisions peut être un obstacle majeur afin de'assurer une saine gestion d'une copropriété. Mais les juges peuvent parfois faire preuve de bon sens.
 
HISTOIRE DE CUMULUS
Une résidence est dotée d'une installation collective d'eau chaude d'origine qui, compte tenu de sa vétusté, nécessite une réfection complète et onéreuse. Il est proposé aux copropriétaires d'abandonner ce service collectif pour lui substituer un système individuel. Un projet de résolution soigneusement rédigé est ainsi présenté en assemblée générale, visant à décider la suppression du service collectif au profit de ballons d'eau chaude individuel (cumulus), que chaque copropriétaire devra faire réaliser et financer. La décision est votée à la double majorité (dite qualifiée) de l'article 26 de la loi de 1965 (majorité des deux-tiers des voix).
 
Un copropriétaire demande l'annulation de la décision, qui selon lui aurait dû être votée à l'unanimité. S'en tenant à la lettre de la loi de 1965, il soutient que la suppression pure et simple du système collectif d'eau chaude, prévu au règlement de copropriété, sans solution de remplacement par un autre équipement collectif équivalent et ayant pour effet d'obliger les copropriétaires à modifier l'agencement de leurs lots, porte atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance.
 
La Cour de cassation vient d'écarter la demande d'annulation. Elle juge que la décision constituait une "amélioration" du fait des économies d'énergie occasionnées, ainsi que des difficultés techniques et du coût de la remise en état d'une installation vétuste. Elle souligne que l'installation collective ne permettait pas, depuis plusieurs exercices, de faire face à la demande d'eau chaude sanitaire dans l'ensemble des logements. En outre, les documents techniques démontraient la faisabilité de l'installation de cumulus. Dès lors la décision pouvait être votée en assemblée générale sous l'article 26.
 
En vertu de l'article 49 de la loi de 1965, les adaptations du règlement de copropriété pour les modifications législatives et règlementaires survenues depuis son établissement peuvent être votées à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).
 
Source: Cour de cassation, 3e chambre civile, Mme A. c/SDC Le Pic Blanc, Rouies Thabor, pourvoi n° 11-16.226, 9 mai 2012.