dimanche, mars 04, 2012

Quand Madame le Maire fait préemption pour contrôler les prix

Une décision de préemption dont le seul objet est d'empêcher la vente du bien au prix fixé entre les vendeurs et les acheteurs est entachée de détournement de pouvoir.

Certaines communes se sont fait une sépcialité de préemter les biens immobiliers pour tenter de contrôler les prix sur leur territoire. Une telle politique est doublement illégale. En effet, d'une part, une décision de préemption ne sert pas à casser une vente mais à permettre une acquisition. D'autre part, l'objetif de contrôler les prix n'entre pas dans les hupothèses légales d'action ou d'opération prévues par le Code de l'urbanisme. La difficulté est que ces communes, conscientes de l'illégalité de leur politique, même si elles l'assument publiquement, dissimulent au cas par cas l'objet réel de leurs décisions de préemption derrière un des objectif prévus par la loi.

Dans un tel cas, les requérants, acheteurs ou vendeurs évincés, doivent démontrer que la décision de préemption est illégale et que, notamment, il n'existait aucun projet suffisamment réel de nature à justifier la légalité de la décision?

Le jugement commenté rendu par le Tribunal administratid de Montreuil (93) à l'encontre de la Commune de Saint-Ouen (93) est intéressant car il annule une décision de préemption, non pas pour vice de forme ou pour erreur de droit, ainsi qu'il le fait régulièrement, mais pour détournement de pouvoir. Le vice de détournement de pouvoir est rarement retenu en jurisprudence et particulièrement infamant, un pouvoir de l'administration atant été utilisé dans ce cas dans un but autre que celui pour lequel il a été donné par la loi. Madame le Maire de la Commune de Saint-Ouen (93) ne s'en offusque guère.

Pour arriver à ce résultat, le TA a retenu un fasceau d'indices consituté ainsi. En premier lieu, "les requérants ont reçu une lettre du service foncier de la commune, leur indiquant d'appeler ce même service pour "recevoir plus d'informations concernant la vente de [leur] logement [...] et ce afin de purger le droit de préemption." En deuxième lieu, les requérants "soutiennent avoir pris contact avec ledit service qui les aurait informés que la commune renoncerait à préempter an cas de baisse du prix de vente de leur bien." En troisième lieu, "il est établi que la décision de préemption est intervenue postérieurement à ce courrier, en l'absence de baisse du prix de vente du bien." En quatrième lieu, "il est également établi que le prix de vente de €109K fixé dans cette décision, est très inférieur au prix de €160K préconisé par le Service France Domaine."

Le TA en conclut que "dans ces conditions, l'ensemble de ces éléments constitue un faisceau d'indices permettant de considérer les allégations des requérants sont établiées et qu'ainsi, la décision de préemption en litige dont le seul objet est d'empêcher la vente du bien au prix de €179K est entachée de détournement de pouvoir." Ce considérant , qui était surabondant, aidera les justiciables concernés à faire valoir leur droit, sur le terrain de l'annulation ou sur celui de l'indemnisation.

Ce jugement constitue une avancée dans le contrôle exercé par le juge administratif, avec les prémices de la prise en compte du prix retenu par l'autorité administrative pour préempter, comme élément de légalité du droit de préemption.

Sources: Tribunal administratif de Montreuil (93), 20 octobre 2011 M. F. c/Commune de Saint-Ouen (93), req. n° 1007663.

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