dimanche, janvier 08, 2012

Révision du loyer d'un bien donné en location

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé automatiquement chaque année, à une date prévue dans le bail ou à la date anniversaire du contrat, en fonction d’un indice déterminé à l’avance. Le choix de cet indice est important, car il détermine les évolutions futures du loyer que percevra la bailleur.



Le choix de l’indice diffère selon le type de bail. Ainsi pour les baux d’habitation nue, les meublés constituant ou non la résidence principale, l’augmentation de loyer ne peut dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) ou de l’indice du coût de la construction (ICC).


Pour les activités commerciales et artisanales, vous devez appliquer l’ICC ou l’indice des loyers commerciaux (ILC) au visa de la LOI n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie.

Formule de révision du loyer : Nouveau loyer = loyer précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente). A titre d'exemple, si le bail triennal a été signé le 1er novembre 2010 pour un loyer mensuel de €600, et que les parties signent un avenant afin que l'indice des loyers commerciaux soit la référence pour la révision du loyer, alors le nouveau loyer ne pourra pas dépasser €615 (arrondi à l'euro inférieur le plus proche) lors de la révision de 2011. Méthode de calcul du nouveau loyer : €600 EUR x (104,44 / 101,83) = €615,38

Précisions : le nouvel indice s'applique pour les nouveaux baux commerciaux ou pour la révision annuelle ou triennale des baux en cours. Pour les baux en cours, un avenant permettant de prendre l'ILC comme référence lors de la fixation du montant du loyer, doit être signé par les parties lors de la révision annuelle ou triennale, mais ce changement n'est pas obligatoire. Il relève de la simple négociation contractuelle.

Ne peuvent pas utiliser l'ILC, mais bénéficie depuis le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, l’indice d’activité tertiaire (ILAT) :

- les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux même si leur titulaire bénéficie d'un bail commercial;
- les activités exercées dans des plates-formes logistiques (entrepôts etc.);
- les activités libérales;
- les activités industrielles : il s'agit des manufactures (fabriques, usines, ateliers), des entreprises de transport dans lesquelles sont exercées lesdites activités même si elles font l'objet d'un bail commercial.

Si vous avez oublié d’appliquer l’indice, un rattrapage est possible, mais l’action en paiement se prescrivant par cinq ans, vous ne pourrez réclamer au locataire qu’un rattrapage des cinq dernières années.

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