mercredi, août 11, 2010

Du contrat de la location-gérance

Un contrat de location gérance peut s’avérer très utile, dans le cas où, un candidat qui sera intéressé par l’acquisition d’un fonds de commerce peut demander à ce que lui soit consenti un contrat de location-gérance pour lui permettre de mieux connaître et apprécier la rentabilité du fonds. Il peut être assorti d’une promesse de vente à son profit. Il existe d’autres cas où le locataire trouve intérêt à la location-gérance. Mais quoi qu’il en soit, ce type de contrat présente des dangers et des inconvénients non seulement pour le propriétaire du fonds, mais également pour le locataire-gérant lui-même.


Le locataire-gérant s’expose au risque de nullité de la location gérance si le bailleur n’a pas exploité pendant deux ans au moins le fonds ou l’établissement commercial mis en gérance. En effet, si cette condition de deux ans n’est pas remplie, la nullité pourra être demandée par tout intéressé, et même par celui qui l’a provoquée par son mensonge ou sa réticence.

Comme le bailleur, le locataire-gérant est exposé au risque de disqualification de la location-gérance, notamment si celle-ci déguise en réalité une véritable cession de la clientèle.

Les contrats de travail qui peuvent lier le propriétaire du fonds aux salariés sont transmis de plein droit au locataire-gérant lors de la conclusion du contrat de location-gérance. En effet, le locataire-gérant se voit imposer les contrats de travail que le bailleur a pu conclure avec les salariés, conformément aux dispositions du Code du Travail. S’il ne veut pas conserver les salariés, il devra supporter la procédure et le coût des licenciements. Il supportera également les frais engendrés par le départ à la retraite

Avant de prendre le fonds en location gérance, le locataire devra scrupuleusement prendre connaissance du bail commercial qui lie le propriétaire des murs au propriétaire du fonds. En effet, il doit respecter à la lettre les clauses et conditions du bail commercial consenti au loueur du fonds, et notamment les restrictions éventuelles concernant l’activité exercée, car, à défaut, le propriétaire des murs pourrait obtenir la remise en cause du bail commercial et donc obtenir l’expulsion du propriétaire du fonds ainsi que le départ du locataire-gérant.

Le locataire-gérant n’est pas propriétaire de la clientèle qui lui a été donnée en location gérance. Sa liberté est donc plus restreinte que celle du propriétaire exploitant. Il ne peut donc pas vendre le fonds ni le donner. Il ne peut pas non plus le déplacer sans l’accord du propriétaire.

Il ne peut pas non plus changer d’activité. Ainsi, il ne peut pas se prévaloir à son propriétaire des dispositions spécifiques applicables en matière de baux commerciaux qui permettent au titulaire du bail commercial d’obtenir un changement d’activité dans le cadre de la procédure spécifique appelée « procédure de déspécialisation plénière ou partielle ».

Le locataire-gérant ne peut non plus céder le contrat de location-gérance ni sous louer le fonds de commerce durant la location-gérance, sauf accord exprès du propriétaire du fonds. Le locataire-gérant s’oblige également à exploiter le fonds. Il ne peut par exemple cesser l’exploitation du fonds car l’existence même du fonds serait menacée et sa responsabilité pourrait être engagée.

Le locataire-gérant n’étant pas propriétaire du fonds de commerce, il ne peut le donner en nantissement. Son crédit est donc plus limité que celui d’un propriétaire de fonds.

Le contrat de location-gérance peut prévoir expressément une clause résolutoire de plein droit pour non-paiement des loyers ou pour non-souscription d’une assurance spécifique. Or en la matière, le locataire-gérant ne peut pas se prévaloir des dispositions applicables en matière de baux commerciaux qui restreignent l’efficacité de la clause résolutoire de plein droit. En effet, ces dispositions spécifiques ne s’appliquent pas au contrat de location-gérance. En conséquence, si pour une raison quelconque, le loyer n’est pas payé, le propriétaire pourra s’adresser au juge. Celui-ci ne dispose, en matière, d’aucun pourvoir d’appréciation et se voit obligé de constater le non-respect d’une des clauses du contrat et donc d’appliquer la clause résolutoire. Ainsi, il vérifiera que le commandement d’avoir à payer le loyer n’a pas été respecté et qu’en conséquence, le contrat est résilié de plein droit. On le voit, cette clause fragilise considérablement le locataire gérant.

Le locataire-gérant ne peut, sauf clause particulière, mettre fin au contrat de location-gérance avant son terme. La durée de la location-gérance s’impose donc à lui. A défaut, sa responsabilité serait engagée. Bien entendu, les parties peuvent se mettre d’accord pour résilier amiablement le contrat avant son terme. Si le contrat de location-gérance impose un congé, le locataire devra scrupuleusement le respecter car à défaut le bail se renouvellerait pour une nouvelle période convenue par le contrat. Le contrat de location-gérance peut toutefois prévoir une clause aux termes de laquelle le locataire-gérant pourrait mettre fin au bail à certaines périodes, moyennant un congé dans des conditions précisées par les parties.

Le statut des baux commerciaux ne profite pas au locataire. En effet, la location-gérance a pour objet non pas des murs mais un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Le locataire-gérant ne peut donc pas se prévaloir de la protection prévue au profit du locataire en matière de bail commercial.

En vertu des dispositions du Code du Commerce, l’expiration du contrat de location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant toute la durée de la location- gérance. Cette déchéance joue de plein droit et les créanciers du locataire-gérant n’on pas besoin de s’adresser au tribunal pour la faire prononcer ; On notera toutefois que ces dispositions ne trouvent pas à s’appliquer si le contrat de location-gérance est renouvelé à son terme.

Le fonds de commerce n’appartenant pas au locataire-gérant, si celui-ci a pris de la plus value grâce à son travail, cette plus value ne lui profitera pas lorsque le contrat de location-gérance prendra fin. On notera toutefois que si le fonds appartient au propriétaire des murs, l’article L 145-46 du Code du Commerce prévoit qu’en cas de refus de renouvellement du bail, le propriétaire du fonds et des murs doit verser au départ du locataire –gérant une indemnité correspondant au profit qu’il aurait pu retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles réalisées par le locataire ; mais ce texte n’est pas d’ordre public et le contrat de location-gérance peut dispenser le bailleur d’avoir à verser de telles indemnités.

Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, à défaut de clause de reprise du stock, aucune disposition légale n’impose au propriétaire du fonds donné en location-gérance de racheter ledit stock à l’expiration du contrat de location-gérance. Le locataire-gérant doit donc être vigilant sur ce point et inscrire dans le contrat initial une clause de reprise des marchandises.

Le contrat de location-gérance peut prévoir une clause de non-concurrence proportionnée qui, si elle est licite, empêchera le locataire-gérant d’exercer une activité concurrente, à l’expiration du contrat de location-gérance. Le locataire-gérant se voit donc interdire de continuer son activité à l’expiration du contrat. Mais même en l’absence d’une telle clause, il devra veiller à ne pas effectuer des actes de concurrence déloyale préjudiciable au propriétaire du fonds.

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