mardi, mars 16, 2010

Le bail dérogatoire

Le bail précaire
La conclusion d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, dont la durée est au plus égale à 2 ans, est un acte d'administration. Toutefois le consentement des deux époux est nécessaire pour consentir un bail dérogatoire sur un immeuble commercial industriel ou artisanal dépendant d'une communauté entre époux. L'usufruitier ne peut également, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble commercial industriel ou artisanal. Le consentement unanime des indivisaires est nécessaire lorsque le bien dépend d'une indivision légale. Le bail dérogatoire doit intervenir lors de l'entrée dans les lieux du locataire. La durée du bail est au plus égale à 2 ans. Le bail dérogatoire est un bail unique. La loi ne permet de conclure qu'un seul bail dérogatoire. Il n'est donc pas possible d'établir plusieurs baux successifs même si leurs durées cumulées n'excèdent pas 2 ans. A l'expiration du bail et quelle que soit sa durée, le locataire acquiert automatiquement le bénéfice de la propriété commerciale si le bail est renouvelé ou est reconduit ou si le locataire est maintenu en possession. Lorsque le bail est conclu pour une durée de 2 ans, sans possibilité de dénonciation par le locataire et, si celui-ci quitte les lieux en cours de bail, il s'expose à payer des dommages et intérêts au bailleur. Le bail dérogatoire relève de la liberté des conventions, sauf conventions contraires dans le bail. La cession de bail ou la sous-location est libre. Le loyer est librement fixé. Il est possible de prévoir une clause d'indexation du loyer, sauf à respecter les dispositions de l'ordonnance du 30.12.1958 (indexation sur l'indice ayant une relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité exercée par l'une des parties).

L'expiration du bail
L'expiration du bail est un moment important. Plusieurs types de situation peuvent exister.
- Le locataire acquiert le bénéfice de la propriété commerciale -
Si à l'expiration de la durée du bail dérogatoire le locataire est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le décret du 30.09.1953. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion entre les mêmes parties d'un nouveau bail pour le même local.
- Le locataire renonce au bénéfice de la propriété commerciale -
La renonciation du locataire doit être claire et non équivoque. Cette renonciation doit se faire en pleine connaissance de cause. Le locataire peut renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux à partir du moment où il a un droit acquis à s'en prévaloir. Il ressort des décisions de la Cour de Cassation que la renonciation serait valable alors même qu'elle interviendrait quelques jours après l'expiration du bail (Cassation du 29 juin 1994). Cette renonciation pourra être prévue dans un nouveau bail dérogatoire mais à son expiration le statut des baux commerciaux se posera à nouveau. Mais les parties pourraient conclure un bail de droit commun, le locataire renoncerait alors et une fois pour toutes à revendiquer le bénéfice du décret 30.09.1953, le bail serait commercial mais soumis au Code civil et relèverait en conséquence de la liberté des conventions.