jeudi, août 02, 2007

Bail commercial et dénonce aux créanciers inscrits

Lorsqu’un propriétaire veut mettre en œuvre la résolution d’un bail, il notifie à son locataire un commandement conforme à l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui fait courir un délai d’un mois. Si le locataire ne satisfait pas à ce commandement, le propriétaire peut poursuivre une procédure d’expulsion. Cependant, l’article L. 143-2 du Code de commerce dispose : « le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. » Le second aliéna de ce texte précise : « La résiliation amiable ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus. »

La question posée à la Cour de cassation était de savoir à quelle date se placer pour déterminer les créanciers inscrits auxquels la notification devait être adressée. Fallait-il prendre en compte les créanciers inscrits à la date du commandement, ou bien à la date de l’assignation, ou bien à une autre date ?

La mise en œuvre d’une clause résolutoire étant assimilée classiquement à une résiliation amiable, il paraissait admis qu’il fallait notifier la résiliation aux créanciers inscrits existant à la date d’expiration du délai d’un mois du commandement, date d’effet de la résiliation contractuelle. Par son arrêt du 22 mars 2006, la Cour de cassation est revenue sur cette jurisprudence en décidant que les créanciers inscrits concernés étaient ceux existant à la date de l’assignation. Il s’agit là d’un revirement de jurisprudence et la Cour de cassation, dans son rapport annuel pour 2006 confirme qu’elle revient « sur une jurisprudence initiée en 1933. »

Nous nous étions demandé si l’obligation de prendre en compte les créanciers inscrits à la date de la demande devait s’appliquer à toutes les clauses résolutoires ou seulement à celles s’appliquant « si bon semble au bailleur ». Elle s’applique bien à toutes les clauses résolutoires. Dans son rapport, la Cour de cassation précise que la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne doit plus être assimilée à une résiliation amiable, mais bien à une résiliation judiciaire. La mise en œuvre de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux « n’a plus rien d’amiable ».

On peut bien se demander si ce changement de qualification n’aura pas d’autres conséquences.

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