dimanche, mai 27, 2007

De l’obligation d’appeler le bailleur à l’acte de sous-location

De l’obligation d’appeler le bailleur à l’acte de sous-location

Sous-location ; bail commercial ; formalités du concours à l’acte ; information du propriétaire ; sous-loyer

L’autorisation générale de sous-louer prévue par l’avenant au bail ne dispensait pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location de locaux affectés par le bail à un usage commercial.

Alors que dans le Code civil, la sous-location est en principe autorisée sauf clause contraire, le statut des baux commerciaux la traite avec défaveur. Le statut des baux commerciaux protège le fonds de commerce, outil de travail du commerçant, alors que celui qui sous-loue, par hypothèse, n’a pas besoin des locaux sous-loués. C’est pourquoi la sous-location commerciale est en principe interdite. Lorsqu’elle est autorisée, le locataire doit alors respecter les formalités de l’article L. 145-31 du Code de commerce.

La formalité de l’appel à concourir à l’acte a pour objet, notamment, de permettre au propriétaire de prendre connaissance du sous-loyer, pour envisager éventuellement une augmentation du loyer principal. Ainsi, conformément à une jurisprudence ancienne et constante, il ne suffit pas que la sous-location soit autorisée par la bail, par un avenant, voire par une lettre séparée. Il faut en outre que, sauf dispense expresse, la formalité du concours à l’acte soit respectée. L’autorisation de sous-louer constitue le cadre. La formalité du concours à l’acte s’applique en cas de mise en œuvre effective de l’autorisation (voir Cass. 3e ch. civ., 13 mars 1979).

En cas de violation de la formalité prévue à l’article L. 145-31 du Code du commerce, le bail peut être résilié. Le respect de la formalité du concours à l’acte s’impose même lorsque le sous-bail est un bail dérogatoire, ou comme dans le cas de l’affaire commentée, lorsque la sous-location porte sur des locaux à usage d’habitation. Un bail, soumis pour le tout au statut des baux commerciaux, comporte en effet parfois une partie à usage d’habitation. Que la sous-location porte sur une partie commerciale ou sur une partie d’habitation, le propriétaire est en droit d’en être informé et de connaître le montant du sous-loyer.

Sources : Cass., 3e ch. civ., 27 septembre 2006, pourvoi n° H 05-14.700 c. CA Paris (16e ch., sect. A), 9 février 2005.

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