lundi, mai 28, 2007

Un chocolat royaliste de chez "Au Roi Soleil", rue de la Paroisse à Versailles?


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dimanche, mai 27, 2007

L'augmentation de l'impôt foncier, motif de déplafonnement du loyer

Loyer du bail renouvelé ; déplafonnement ; augmentation de l’impôt foncier

Ayant constaté que l’augmentation au cours du bail expiré de 418% de la taxe foncière supportée par les bailleurs avait affecté de manière substantielle les revenus tirés des locaux loués, la Cou d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatation rendaient inopérante, a souverainement retenu le caractère notable de la modification des obligations du bailleur justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Il est de jurisprudence constante, que lorsque l’impôt foncier, payé par le propriétaire, augmente notablement au cours du bail expiré, le propriétaire peut s’en prévaloir comme motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Sources : Cass., 3e ch. civ., 7 février 2007, société U.Top LCD c/consorts X et société Athlon car Lease, pourvoi n° P 06-10.317 c. CA Versailles (12e ch. civ., sect. 2), 10 novembre 2005.

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Exercice du droit de préférence et portée de cette clause en cas d'ouverture d'une procédure collective

Vente de l’immeuble ; droit de préférence au bénéfice du preneur ; vente postérieure à la notification d’un congé avec refus de renouvellement ; droit du bénéficiaire d’exiger l’annulation de la vente conclue avec un tiers ; preuve de la connaissance par le tiers de l’existence du pacte de préférence ; allocation de dommages-intérêts

Si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits, et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ; ayant souverainement retenu qu’il n’existait aucune preuve de ce que l’acquéreur aurait eu connaissance de l’intention de la société locataire de faire usage de son droit de préférence, la Cour d’appel, qui n’était pas tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter, a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à une éventuelle levée de l’option par le bénéficiaire du pacte, que la violation du droit de préférence ne pouvait être sanctionnée que par l’allocation de dommages-intérêts.

Sources: Cass., 3e ch. civ., 31 janvier 2007, Société Aux Jardins de France c/Société Capesterre et consorts C., pourvoi n° H 05-21.071 c. CA Colmar (2e ch. civ., sect. B), 23 août 2005.

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Un p'tit chocolat?


De l'interprétation des clauses relatives à la jouissance des lieux et l'interdiction de la location-gérance

De l'interprétation des clauses relatives à la jouissance des lieux et l'interdiction de la location-gérance

Clause interdisant au preneur de concéder la jouissance des lieux à un tiers ; location-gérance

Une clause interdisant de concéder la jouissance des lieux ne peut être assimilée à une clause prohibant la location-gérance.

La location gérance d’un fonds de commerce est un contrat relatif à un bien meuble incorporel, non à un immeuble bâti. Certes, le fonds de commerce inclut le droit au bail et, de fait, le locataire-gérant prend bien possession du local. Cependant, la jouissance du local ne lui est pas concédée directement, mais indirectement, à travers la jouissance du fonds de commerce. C’est pourquoi une location-gérance est distincte d’une sous-location. La location-gérance est un bail de fonds de commerce, alors que le sous-bail commercial est un bail d’immeuble. En cas de location-gérance, « la jouissance des locaux n’est que la conséquence accessoire et nécessaire de la location-gérance ».

La location-gérance doit donc être distinguée de la sous-location ; elle doit également être distinguée d’une mise à disposition de locaux à titre gratuit, ou à titre précaire, ou à titre provisoire. Là encore, il faut s’interroger sur l’objet de la convention : porte-t-elle sur le fonds de commerce, ou uniquement sur le local ?

Source : Cass., 3e ch. civ., 23 janvier 2007, M. & Mme X. c/M. & Mme Y., pourvoi n° B 06-10.191 c. CA Paris (16e ch. civ., sect. A), 12 octobre 2005.

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Obligation du bailleur d’un centre commercial de maintenir un environnement commercial favorable

Obligation du bailleur d’un centre commercial de maintenir un environnement commercial favorable

Bail commercial ; centre commercial ; entretien des parties communes, environnement commercial ; obligations du bailleur

La Cour d’Appel qui retient que le bailleur n’a, en l’absence de stipulation spéciale, aucune obligation tenant à assurer au locataire un environnement commercial favorable en entretenant les parties communes du centre commercial, et ce, sans rechercher comme il le lui était demandé si le défaut d’entretien des parties communes du centre commercial n’avait pas pour effet de priver les preneurs des avantages qu’ils tenaient du bail, n’a pas donné de base légale à sa décision.

Selon les dispositions de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu à trois obligations principales par la seule nature du contrat impliquant qu’il ne soit pas nécessaire de le préciser à la convention locative. Le bailleur est ainsi tenu d’une obligation de délivrance de la chose louée, de l’entretien en état de servir à l’usage convenu, et de garantir la jouissance paisible des lieux loués pendant le cours du bail. L’article 1720 précise le contenu de cette obligation de délivrance au regard des réparations qui s’imposent tan à la délivrance de la chose louée que pendant le cours du bail.

Sources : Cass., 3e ch. civ., 31 octobre 2006, MM. X & Y. c/OPAC, pourvoi n° 05-18.377 c. CA Versailles (12e ch., sect. 1), 2 juin 2005

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De l’obligation d’appeler le bailleur à l’acte de sous-location

De l’obligation d’appeler le bailleur à l’acte de sous-location

Sous-location ; bail commercial ; formalités du concours à l’acte ; information du propriétaire ; sous-loyer

L’autorisation générale de sous-louer prévue par l’avenant au bail ne dispensait pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location de locaux affectés par le bail à un usage commercial.

Alors que dans le Code civil, la sous-location est en principe autorisée sauf clause contraire, le statut des baux commerciaux la traite avec défaveur. Le statut des baux commerciaux protège le fonds de commerce, outil de travail du commerçant, alors que celui qui sous-loue, par hypothèse, n’a pas besoin des locaux sous-loués. C’est pourquoi la sous-location commerciale est en principe interdite. Lorsqu’elle est autorisée, le locataire doit alors respecter les formalités de l’article L. 145-31 du Code de commerce.

La formalité de l’appel à concourir à l’acte a pour objet, notamment, de permettre au propriétaire de prendre connaissance du sous-loyer, pour envisager éventuellement une augmentation du loyer principal. Ainsi, conformément à une jurisprudence ancienne et constante, il ne suffit pas que la sous-location soit autorisée par la bail, par un avenant, voire par une lettre séparée. Il faut en outre que, sauf dispense expresse, la formalité du concours à l’acte soit respectée. L’autorisation de sous-louer constitue le cadre. La formalité du concours à l’acte s’applique en cas de mise en œuvre effective de l’autorisation (voir Cass. 3e ch. civ., 13 mars 1979).

En cas de violation de la formalité prévue à l’article L. 145-31 du Code du commerce, le bail peut être résilié. Le respect de la formalité du concours à l’acte s’impose même lorsque le sous-bail est un bail dérogatoire, ou comme dans le cas de l’affaire commentée, lorsque la sous-location porte sur des locaux à usage d’habitation. Un bail, soumis pour le tout au statut des baux commerciaux, comporte en effet parfois une partie à usage d’habitation. Que la sous-location porte sur une partie commerciale ou sur une partie d’habitation, le propriétaire est en droit d’en être informé et de connaître le montant du sous-loyer.

Sources : Cass., 3e ch. civ., 27 septembre 2006, pourvoi n° H 05-14.700 c. CA Paris (16e ch., sect. A), 9 février 2005.

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De l’accession des constructions en l’absence de clause contractuelle

De l’accession des constructions en l’absence de clause contractuelle dans un bail commercial

Loyer du bail renouvelé ; constructions ; accession ; second renouvellement

Le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau bail.

Sources : Cass., 3e ch. civ., 27 septembre 2006, pourvoi n° A 05-13.981 c. CA Montpellier (1e ch. sect. B), 15 février 2005.

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Compétence du juge des référés pour statuer sur l'acquisition de la clause résolutoire

Validité du commandement et compétence du juge des référés pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire en cas de redressement judiciaire du preneur

Redressement judiciaire ; clause résolutoire ; validité du commandement ; demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; compétence du juge des référés

Le commandement, s’il n’a pas d’effet pour les loyers échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, est valable en ce qu’il vise les loyers échus postérieurement et restés impayés. L’action peut être introduite contre le débiteur en redressement judiciaire, les actes devant être dirigés contre l’administrateur ou contre le débiteur lui-même en absence d’administrateur, sans qu’il soit nécessaire d’adresser les actes de poursuites au représentant des créanciers.

C’est à tort que le juge des référés a considéré qu’il n’avait pas le pouvoir de statuer sur la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire, la compétence donnée au juge commissaire pour constater la résiliation de plein droit du bail commercial poursuivie après l’ouverture de la procédure collective dans le cadre des articles L. 621-28 et L. 621-29 du Code de commerce n’excluant pas celle du juge des référés appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée au bail et de l’article L. 145-41 du Code du commerce, et ce indépendamment du déroulement de la procédure collective. C’est donc le juge des référés qui reste compétent pour statuer, à la demande du locataire, sur la suspension des effets de la clause résolutoire nonobstant la saisine du juge commissaire pour les bailleurs.

Sources : CA d’Aix-en-Provence, 1e Ch. C, 30 mai 2006, SARL Dauphin c/consorts H.

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samedi, mai 26, 2007

Véraison de l'esprit


Se dit en matière vinicole de l'effet de spirale en été, quand les grains changent de couleur, passant du vert au rouge (pour les rouges) ou au jaune (pour les blancs).

Signification d'un acte à une personne décédée

SIGNIFICATION D’UN ARRET DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

(cachet de l’étude selon usages)

L’AN DEUX MIL SEPT ET LE VINGT-SIX MAI

A la demande de Mademoiselle Marie Raymonde ENTIER, née le 10.10.1945 à Paris 16e (75), de nationalité française, prothésiste, domiciliée 2 rue des Gencives à DAOUI (59500),

Je, Maître Jacques, Julien, Paul GARCIA, Huissier de justice à AIX EN PROVENCE, y demeurant 1 rue des Menteurs, soussigné,

SIGNIFIE ET REMETS AUX :

Héritiers, collectivement, de Monsieur Albert EBASK, en son vivant domicilié, 1 rue de la Couronne à AIX EN PROVENCE (13100),

Copie, en tête du présent acte, de l’expédition en forme exécutoire d’un arrêt rendu contradictoirement par la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE en date du 2.10.2006.

Cet arrêt a été précédemment signifié d’avoué à avoué par acte du palais en date du 17.10.2006.

TRES IMPORTANT
Vous pouvez former un pourvoi en cassation contre cette décision dans un délai de DEUX MOIS à compter de la date en tête du présent acte. Si vous entendez exercer ce recours, vous devez charger un avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassaion de faire une déclaration de pourvoi au greffe de la Cour de cassation.

Vous pouvez sur ce point consulter un avocat pour qu’il qu’il vous conseille.

L’auteur d’un recours abusif ou dilatoire peut-être condamné à une amende civile ou au paiement d’une indemnité à l’autre partie.

Cette signification vous est faire en application des dispositions de l’article 532 du nouveau Code de procédure civile dont, tant que de besoin, voici la reproduction :

Le délai est interrompu par le décès de la partie à laquelle le jugement avait été notifié. Il court en vertu d’une notification faite au domicile du défunt, et, à compter de l’expiration des délais pour faire inventaire et délibérer si cette nouvelle notification a eu lieu avant que ces délais fussent expirés. Cette notification peut être faite aux héritiers et représentants, collectivement et sans désignation de nom et qualités.

MODALITES DE REMISE DE L’ACTE

Le présent acte a été signifié par moi-même, huissier de justice, sur cinq feuilles de papier de même format que l’original, selon les déclarations qui m’ont été faites et dans les conditions suivantes :

A la date figurant en tête du présent acte, je me suis rendu à AIX EN PROVENCE, 1 rue de la couronne,

Là étant, j’ai constaté sur la sonnette le nom du signifié et une carte sur la porte indiquant le décès et demandant de taper à la porte sans sonner. Après avoir tapé à la porte, un homme m’a ouvert, à qui j’ai décliné mes nom, prénoms et qualité ainsi que l’objet de ma visite. Il m’a indiqué être du service des pompes funèbres et n’êtres pas habilité à recevoir un acte quel qu’il soit. Il m’a précisé que la famille était en ville partie régler les problèmes administratifs et régler les préparatifs des funérailles. Devant l’impossibilité d’une remise de l’acte à la personne d’un héritier de Monsieur Albert EBASK, je me suis retiré après avoir laissé dans la boîte aux lettres un avis de passage daté de ce jour, avertissant les héritiers collectivement de la présente signification et mentionnant la nature de l’acte ainsi que le nom du requérant. J’ai également précisé que la copie de l’acte déposée dans mon étude devra être retirée dans les plus brefs délais contre récépissé ou émargement, par l’un d’eux ou par toute personne spécialement mandatée. Enfin, j’ai indiqué que cette copie sera conservée en mon étude pendant trois mois.

Ce même jour, j’ai avisé l’intéressé de la signification par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant que, conformément aux dispositions du présent alinéa de l’article 656 du NCPC, l’huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra la retirer dans les mêmes conditions ; la lettre, en outre, contient une copie de l’acte de signification.

COUT DE L’ACTE : SOIXANTE DEUX EUROS SOIXANTE TREIZE CENTIMES

Droit fixe art. 6 et 7 : € 38,40
Transport Art. 18-1 : € 6,10
Total HT : € 44,36
TVA 19,6% (art. 20-1) : € 8,69
Taxe forfaitaire Art 20-1 : € 9,15
Affranchissement: € 0,53
TOTAL TTC: €62,73

SCEAU et SIGNATURE DE L’HUISSIER DE JUSTICE

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jeudi, mai 17, 2007

Différents documents cadastraux: fiche d'identité d'un bien immobilier

On désigne du nom de cadastre à la fois l’ensemble des documents cadastraux établis en vue de l’assiette de l’impôt foncier, ou cadastre proprement dit, et le service administratif du cadastre, chargé des différents travaux cadastraux.

L’histoire de l’institution se confond avec l’histoire économique des peuples et son origine remonte à la plus haute antiquité, dès que les collectivités naissantes, pour faire face à leurs dépenses publiques, éprouvèrent le besoin de recenser la propriété foncière et d’en évaluer le revenu en vue d’opérer un prélèvement sur les produits de cette richesse. Les plus anciennes opérations de ce type se trouvent consignées sur une tablette chaldéenne qui permet de lire le plan coté, la superficie et la description d’une ville vers l’an 4000 avant J.-C. On trouve également trace de cadastre chez les Égyptiens, les Chinois, les Grecs et les Romains, qui l’introduisirent en Gaule. Pendant tout le Moyen Âge, de nombreux "livres terriers" sont établis sur le plan local, à partir des déclarations des propriétaires et non selon la technique rigoureuse de l’arpentage, qui reste exceptionnelle. L’Ancien Régime devait échouer à dresser le cadastre général du royaume, réclamé par les états généraux comme seul remède capable de lutter contre l’arbitraire fiscal. La suppression des anciens impôts, remplacés en 1790 par une contribution foncière unique répartie par égalité proportionnelle sur toutes les propriétés foncières, à raison de leur revenu net, fait apparaître la nécessité de connaître, sur toute l’étendue du territoire français, la contenance et le revenu de chaque propriété. C’est la loi du 15 septembre 1807 relative au budget de l’État, qui est à l’origine du cadastre parcellaire français, dont les travaux s’achèvent dès 1850 pour la France continentale, et plus tardivement pour les territoires d’annexion récente ou nouvelle.

L’institution napoléonienne est complétée par la loi du 7 août 1850 qui organise la révision ou le renouvellement du cadastre, à charge pour les communes qui le demandent de pourvoir aux frais des nouvelles opérations. Ce lourd régime financier est abandonné par la loi du 17 mars 1898 qui prévoit la répartition des frais entre l’État, le département et la commune, sans imposer par une réglementation impérative le principe d’une rénovation générale, qui s’inscrira plus tard dans la loi du 16 avril 1930, en même temps que celui de la conservation annuelle des plans rénovés. Le principe financier d’une rénovation et d’une conservation exécutées d’office aux frais de l’État n’intervient qu’en 1955. Entre-temps, un grand nombre de dispositions légales et réglementaires ont permis d’incorporer les résultats du remembrement rural et urbain dans les documents cadastraux, tandis que la loi du 17 décembre 1941 unifiait le Service du cadastre institué au ministère des Finances. Désormais, le Cadastre comprend un service central, un service régional et un service départemental, et ses attributions, qui concourent à l’exécution de sa mission essentiellement fiscale, présentent un triple aspect: technique (géométrique et graphique), juridique (identification et délimitation des parcelles) et administratif (classement et évaluation des propriétés).

Les documents cadastraux sont établis par commune et comprennent d’une part le plan, et d’autre part les registres cadastraux, c’est-à-dire le registre des états de section, ainsi que la matrice cadastrale. Le plan cadastral est la représentation graphique et planimétrique du territoire dans tous les détails de son morcellement en propriétés et en cultures. Il se compose d’un certain nombre de feuilles reliées en un atlas et comprend le tableau d’assemblage qui donne l’image schématique du territoire de la commune, et les feuilles parcellaires. Le plan est divisé en sections, chacune étant désignée par une lettre majuscule, en lieux-dits, et, exception faite du domaine public et de certains terrains improductifs de revenus, en unités cadastrales, îlots de propriété et parcelles, également numérotés. Le registre des états de section est constitué par des liasses de fiches classées par section, sur lesquelles chaque parcelle occupe une case où figurent le numéro du plan, le lieu-dit, la nature de culture ou l’affectation, la classe, le revenu cadastral et le numéro de compte sous lequel le propriétaire figure à la matrice cadastrale. Celle-ci comprend les comptes fonciers et fiscaux des différents propriétaires.

Les trois documents cadastraux principaux, plan, registre des états de section et matrice cadastrale, font de plus l’objet d’une conservation annuelle qui permet une mise à jour régulière. Les changements, mutations, créations ou suppressions de parcelles, sont constatés par le conservateur du cadastre, puis appliqués successivement sur les états de section et sur la matrice cadastrale, avant l’établissement du rôle foncier. En pratique, les documents cadastraux sont constitués en deux collections, dont l’une est déposée à la mairie et l’autre dans les bureaux du service départemental. Ils peuvent être consultés gratuitement par le public, qui peut obtenir en outre délivrance de reproductions. La documentation cadastrale est ainsi au service des usagers.

Actuellement, il n’existe plus en France de communes placées sous le régime de l’ancien cadastre de 1807. Toutefois, il faut savoir que, si toutes les communes ont un cadastre rénové, la rénovation cadastrale n’a pas été conçue comme une refonte systématique de tous les anciens plans. Elle a donné lieu tantôt à une révision, c’est-à-dire à une simple mise à jour qui fait apparaître sur l’ancien plan les changements survenus dans la configuration cadastrale depuis son établissement; tantôt à une réfection, c’est-à-dire à un renouvellement complet, décidé lorsque le parcellaire est apparu comme ayant subi des modifications trop nombreuses et trop importantes.

Ainsi, le cadastre actuel constitue le véritable état civil de la propriété foncière. Sur le plan juridique, il a valeur probante quant à la détermination de la propriété, quand le propriétaire apparent inscrit sur la matrice cadastrale se confond avec le propriétaire réel. On peut donc conclure que le cadastre n’est pas seulement un document fiscal, mais beaucoup plus largement un document d’utilité générale.

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dimanche, mai 13, 2007

De la coupe de france Marseille/Sochaux, je n'en ai rien à faire...

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Définition du 1er mai

Le 1er mai est un jour férié et chômé. Cependant les établissements et services qui, en raison de la nature de leur activité, ne peuvent interrompre le travail sont autorisés à faire travailler les salariés ce jour-là. Le Code du travail prévoit que les salariés travaillant le 1er mai ont droit, en plus du salaire correspondant au travail effectué, à une indemnité égale au montant de ce salaire.

Dans un arrêt du 8 mars 2007, la Cour de cassation a été amenée à définir le 1er mai. En l’espèce, plusieurs salariés affectés à des postes en équipes de nuit avaient travaillé de 21h à 5h dans la nuit du 30 avril au 1er mai et avaient saisi le Conseil de prud’hommes pour obtenir le versement de l’indemnité prévue par le Code du travail au titre du 1er mai.

Le Conseil de prud’hommes a rejeté leur demande au motif que, pour les salariés travaillant en équipes, en raison du décalage de chaque équipe, la journée du 1er mai commence à la fin de l’équipe de nuit, soit à 5h le 1er main et se termine 24 heures après, soit à 5h le 2 mai.

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et apporte les précisions suivantes : (1) le 1er mai se définit par sa date et non simplement par une durée consécutive de 24 heures ; (2) ce jour doit s’entendre comme un jour civil calendaire commençant à 0h et finissant à 24h ; et (3) il n’est pas possible d’en donner une définition variable en fonction des horaires en vigueur dans l’entreprise.

Les salariés avaient donc droit à l’indemnité prévue par le Code du travail au titre du travail du 1er mai, pour la tranche horaire de 0h à 5h du matin le 1er mai.

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mercredi, mai 09, 2007

Qu'est-ce qu'un ange?

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Citation du jour sur les gardes à vue

Il faut conduire le suspect jusqu'à ce niveau de vertige d'où précède l'aveu [extrait du manuel de Commissaire de Police]

De: Jean-Yves LE BORGNE, président de l'ADAC (association des avocats pénalistes)

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mardi, mai 08, 2007

8 mai: je tâche de perdre du ventre en faisant 100 pompes matinales

mercredi, mai 02, 2007

1er mai: jour du brin de muguet trop cher!

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